İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
Güncelleme tarihi: 59 dakika önce
Giriş: Paylı Mülkiyette Anlaşmazlıkların Yasal Çözümü
Bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde birden fazla kişinin paylı (müşterek) ya da elbirliğiyle (iştirak halinde) malik olması durumunda, malın yönetimi, kullanımı veya satışı konusunda ortaklar arasında uyuşmazlıklar çıkması kaçınılmazdır. Özellikle miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerde mirasçıların pay paylaşımı konusunda anlaşamaması en sık görülen tablodur.
Türk Medeni Kanunu m. 698 uyarınca; hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini (izale-i şüyu) isteme hakkına sahiptir.
Hiçbir ortak, diğer ortaklarla zorla mülkiyet birliği içinde kalmaya zorlanamaz. Tek bir hissedarın dahi mahkemeye başvurması davanın açılması için yeterlidir.
1. Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk (7445 Sayılı Kanun)
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme ile; Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) davalarında dava açılmadan önce arabuluculuk kurumuna başvurulması ZORUNLU DAVA ŞARTI haline getirilmiştir.
• Hissedarlar doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuramaz.
• Önce tüm paydaşların davet edildiği arabuluculuk süreci işletilir. Eğer paydaşlar malın paylaşımı veya satışı konusunda arabuluculukta anlaşırlarsa düzenlenen tutanak ilam (mahkeme kararı) niteliğindedir.
• Taraflardan biri dahi anlaşmazsa düzenlenen "Son Tutanağın Aslı" ile dava açılır.
2. Ortaklığın Giderilmesinin 2 Yolu (TMK m. 699)
Hakim, ortaklığın giderilmesinde iki temel yöntemden birine karar verir:
1. Aynen Taksim (Malın Fiziken Bölünerek Paylaştırılması)
Öncelikli yöntemdir. Taşınmazın fiziken parçalara ayrılarak her bir hissedara müstakil bir parsel veya bağımsız bölüm verilmesidir. Ancak aynen taksim yapılabilmesi için:
• Taşınmazın yüzölçümünün ve imar mevzuatının (İmar Kanunu m. 15-16 ve Tarım Kanunu asgari tarımsal arazi büyüklükleri) bölünmeye izin vermesi,
• Bölünme sonucunda taşınmazın değerinde önemli bir azalma meydana gelmemesi gerekir.
• Paylar arasında değer farkı çıkarsa, hakim eksik kalan kısım için ivaz (denkleştirme bedeli) ödenmesine hükmedebilir.
2. Satış Yoluyla Taksim (Açık Artırma ile Satış)
Eğer taşınmaz imar durumu veya fiziki yapısı nedeniyle aynen taksim edilemiyorsa, mahkeme malın Sulh Hukuk Satış Memurluğu (İcra Yoluyla) marifetiyle açık artırma usulüyle satılmasına ve satıştan elde edilecek bedelin payları oranında hissedarlara dağıtılmasına karar verir.
⚖️ SATIŞIN SADECE PAYDAŞLAR ARASINDA YAPILMASI KURALI:
Kural olarak satış genel açık artırma usulüyle yapılır ve herkes ihaleye katılabilir. Son yapılan düzenlemeyle birlikte ilk satış yalnızca hissedarlar (ortaklar) arasında yapılacaktır. İlk satışta ortaklık malının muhammen bedel üzerinden artırma yoluyla satışa sunulur. Muhammen bedel üzerinden paydaşlar arasından alıcı çıkmadığı takdirde eşya halka açık satışa geçer.
3. Görevli ve Yetkili Mahkeme
• Görevli Mahkeme: HMK m. 4/1-b uyarınca taşınmazın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir.
• Yetkili Mahkeme (HMK m. 12 Kesin Yetki): Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmaz varsa, taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde tüm taşınmazlar için dava açılabilir.
4. Taraf Teşkili Zorunluluğu (Çift Taraflı Dava Niteliği)
Ortaklığın giderilmesi davası teknik olarak "Çift Taraflı (Actio Duplex)" bir davadır. Yani davada davacı ile davalı arasında bir çıkar çatışması gibi görünse de, verilen karar tüm paydaşlar için aynı sonucu doğurur.
• Tapu kaydında veya veraset ilamında adı geçen TÜM HİSSEDARLAR DAVAYA DAHİL EDİLMEK ZORUNDADIR.
• Hissedarlardan biri ölmüşse, o kişinin tüm yasal mirasçıları tespit edilip davaya dahil edilmeden mahkeme esasa girip karar veremez. Bu durum uygulamada tebligat süreçlerinin uzamasına yol açan en önemli faktördür.
5. Satış Süreci Nasıl İşler? (İhale ve Kesinleşme)
Mahkemenin verdiği satış kararı kesinleştikten sonra dosya Satış Memurluğuna gönderilir:
1. Kıymet Takdiri: Bilirkişi heyeti taşınmazın güncel piyasa değerini belirler. Hissedarların bu rapora 7 gün içinde İcra Hukuk Mahkemesi'nde itiraz hakkı vardır.
2. Elektronik Satış Portalı (UYAP E-Satış): İhale UYAP üzerinden elektronik ortamda teklif usulüyle başlar.
3. Asgari Satış Oranı: Taşınmaz, paydaşlar arası ilk satışta muhammen bedel üzerinde bir bedel teklifi gelmeden sonraki satışa çıktığında belirlenen muhammen bedelin en az %50'si üzerinden açık artırmaya çıkarılır. En yüksek teklifi veren alıcıya ihale edilir.
4. Paranın Paylaştırılması: Harçlar ve masraflar düşüldükten sonra net para tapu hisseleri oranında ortakların banka hesaplarına aktarılır.
6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS / FAQ)
Soru 1: Küçük hissesi olan ortak da bu davayı açabilir mi?
Cevap: Evet. Hisse oranının bir önemi yoktur; taşınmazda 1/1000 payı olan bir hissedar dahi ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın satışını isteyebilir.
Soru 2: Davayı açan ortak ihaleye girip taşınmazı satın alabilir mi?
Cevap: Evet. Hissedarların da ihaleye girip teklif verme hakkı vardır. Hissedarın kendi hissesi oranında teminat yatırmaktan muaf tutulması mümkündür.
Soru 3: Dava ne kadar sürer?
Cevap: Taraf sayısına ve tebligatların yapılmasına bağlı olarak dava aşaması ortalama 1 ila 2 yıl, satış memurluğu ihale aşaması ise yaklaşık 6 ila 9 ay sürmektedir.
7. Sonuç ve Hukuki Tavsiye
İzale-i şüyu davaları, genellikle yüzlerce mirasçının yer aldığı, yurtdışı tebligatlarının gerektiği ve satış ihalelerinde ciddi usul kurallarının uygulandığı davalardır. İhale aşamasında taşınmazın değerinin altında satılmasını engellemek ve kıymet takdirine doğru zamanda itiraz edebilmek adına sürecin bir gayrimenkul avukatı ile takip edilmesi önerilir.
💡 Yasal Bilgilendirme Notu: İşbu rehber makale, toplumu ve tarafları hukuki konularda aydınlatma amacıyla kaleme alınmış olup, somut uyuşmazlığınıza özgü hukuki mütalaa veya avukatlık danışmanlığı niteliği taşımaz. Sürelerin kaçırılmaması ve telafisi güç hak kayıplarına uğranılmaması adına uyuşmazlıklarınızda bir avukattan profesyonel hukuki destek almanız tavsiye edilir.
Anahtar Kelimeler: #ortaklığıngiderilmesidavası, #izale-işüyudavası, #ortaklığıngiderilmesiarabuluculuk, #aynentaksimşartları, #izale-işüyusatışsüreci, #mirastaortaklığıngiderilmesi
Yazar:
Av. Yusuf KAYA
İLETİŞİM : 0533 026 66 82
Yorumlar