Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Tapu Şerhi

Yusuf KAYA

3 Kas

3 dakikada okunur

Güncelleme tarihi: 52 dakika önce

Giriş: Gelecekteki Mülkiyetin Güvenceye Alınması

Gayrimenkul alım satımında taraflar; henüz inşaatın tamamlanmamış olması, arsa payı devrinin beklenmesi veya taşınmaz üzerindeki hukuki engellerin kaldırılmasının zaman alacak olması gibi sebeplerle doğrudan tapuda kesin satış yapamayabilirler.

Bu gibi durumlarda ilerideki bir tarihte taşınmazın kesin devrini taahhüt altına almak için Taşınmaz (Gayrimenkul) Satış Vaadi Sözleşmesi akdedilir.

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237, Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706 ve Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca satış vaadi sözleşmesi, kişisel (nisbi) bir hak doğuran ve taraflardan birine tapuda devrin yapılmasını zorlama (ferağa icbar) yetkisi veren bir ön sözleşmedir.

1. Geçerlilik Şartları: Noter Şartı (Resmi Şekil Zorunluluğu)

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği katı bir resmi şekil şartına bağlanmıştır:

⚠️ EN BÜYÜK HUKUKİ HATA: ADİ YAZILI SÖZLEŞMELER GEÇERSİZDİR!

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Noterlik Kanunu m. 89 gereğince MUTLAKA NOTER HUZURUNDA VE "DÜZENLEME ŞEKLİNDE" (RE'SEN DÜZENLEME) yapılmalıdır.

Emlakçıda, taraflar arasında veya avukat huzurunda adi yazılı kağıda atılan imzalar hukuken KESİNLİKLE GEÇERSİZDİR (KESİN HÜKÜMSÜZDÜR). Adi yazılı sözleşmeye dayanılarak tapu tescil davası açılamaz; yalnızca ödenen paranın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre faiziyle iadesi istenebilir.

2. Tapuya Şerh Verilmesi ve 5 Yıllık Süre Kuralı (TMK m. 1009)

Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi kural olarak sadece taraflar arasında hüküm doğuran kişisel bir hak sağlar. Ancak bu hakkın üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne ŞERH verilmesi gerekir.

• Noterde düzenlenen sözleşme taraflardan birinin talebiyle tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenebilir.

• 5 Yıllık Şerh Süresi: TMK m. 1009 ve Tapu Kanunu m. 26 uyarınca satış vaadi şerhinin etkisi 5 YILDIR. Şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde tapuda kesin satış yapılmaz veya tescil davası açılmazsa şerh kendiliğinden veya malikin talebiyle tapudan terkin edilir.

• Şerh süresi içinde taşınmaz başka bir üçüncü kişiye satılsa dahi, satış vaadi alacaklısı o üçüncü kişiye karşı tapu iptali davası açarak taşınmazı devralabilir.

3. Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali ve Tescili Davası (Ferağa İcbar)

Satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan şartlar (örneğin satış bedelinin ödenmesi) yerine getirilmesine rağmen satıcı tapuda devir yapmaktan kaçınırsa, alıcı Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali ve Tescili (Ferağa İcbar)" davası açar.

Mahkeme;

1. Sözleşmenin noterde resmi şekilde düzenlenip düzenlenmediğini,

2. Satış bedelinin satıcıya tam olarak ödenip ödenmediğini (ödenmemiş kısım varsa mahkeme veznesine depo ettirilir),

3. Taşınmazın tapuda devrine yasal bir engel bulunup bulunmadığını (haciz, ipotek, imar engeli) inceler.

Şartlar mevcutsa hakim, satıcının iradesi yerine geçmek üzere taşınmazın davacı adına tesciline hükmeder.

4. Zamanaşımı Süresi (10 Yıl Kuralı ve İstisnası)

• Genel Zamanaşımı (TBK m. 146): Satış vaadi sözleşmelerinden doğan davalar kural olarak sözleşmenin ifa kabiliyeti kazandığı tarihten itibaren 10 YILLIK ZAMANAŞIMINA tabidir.

⚖️ ZAMANAŞIMININ İSTİSNASI (FİİLİ TESLİM KURALI):

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatlarına göre; satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra taşınmaz alıcıya FİİLEN TESLİM EDİLMİŞ VE ALICI TAŞINMAZI KULLANMAKTA İSE, artık satıcı tarafından ileri sürülen 10 yıllık zamanaşımı def'i DİNLENMEZ. Zira fiilen teslim edilmiş taşınmazda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu m. 2'deki dürüstlük kuralına aykırıdır.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Dava konusunun değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesidir.

• Yetkili Mahkeme (HMK m. 12 Kesin Yetki): Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS / FAQ)

Soru 1: Hisseli taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi yapılabilir mi?

Cevap: Evet. Paylı mülkiyette paydaş kendi payı için satış vaadi yapabilir. Ancak taşınmazın belirli bir fiziksel köşesi için vaat yapılmışsa, ifa için ortaklığın giderilmesi veya taksim gerekebilir.

Soru 2: Satış vaadi sözleşmesinden vazgeçilebilir mi?

Cevap: Taraflar karşılıklı anlaşarak noterde sözleşmeyi feshedebilirler. Tek taraflı vazgeçme ancak sözleşmede dönme şartı kararlaştırılmışsa veya karşı taraf edimini yerine getirmemişse mümkündür.

Soru 3: Müteahhitle yapılan satış vaadi sözleşmesi geçerli midir?

Cevap: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayalı olarak müteahhitten bağımsız bölüm satın alınırken yapılan sözleşmeler noterde satış vaadi şeklinde yapılmalıdır. Notersiz adi yazılı yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir (yine de inşaat tamamen bitmiş ve teslim edilmişse Yargıtay İBK 1988/2 uyarınca istisnalar değerlendirilebilir).

7. Sonuç ve Hukuki Tavsiye

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, gayrimenkul yatırımlarını güvenceye alan en temel mekanizmalardan biridir; ancak resmi şekil eksikliği veya tapu şerhinin ihmal edilmesi alıcıları büyük mali kayıplarla karşı karşıya bırakabilir.

Sözleşmenin hazırlanmasından tapuya tesciline kadar olan sürecin bir gayrimenkul hukuku avukatı ile yürütülmesi önerilir.

💡Yasal Bilgilendirme Notu: İşbu rehber makale, toplumu ve tarafları hukuki konularda aydınlatma amacıyla kaleme alınmış olup, somut uyuşmazlığınıza özgü hukuki mütalaa veya avukatlık danışmanlığı niteliği taşımaz. Sürelerin kaçırılmaması ve telafisi güç hak kayıplarına uğranılmaması adına uyuşmazlıklarınızda bir avukattan profesyonel hukuki destek almanız tavsiye edilir.

Anahtar Kelimeler: #taşınmazsatışvaadisözleşmesi, #gayrimenkulsatışvaadisözleşmesigeçerlilikşartları, #satışvaaditapuyaşerh5yıl, #ferağaicbardavası, #satışvaadisözleşmesizamanaşımı, #adiyazılısatışvaadi