Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları ve İtiraz

Yusuf KAYA

1 Kas

4 dakikada okunur

Giriş: Kiracının Tahliyesinde En Etkili Hukuki Belge

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde Türk Borçlar Kanunu (TBK), kural olarak kiracıyı koruyucu katı hükümler içermektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitimi, ev sahibine doğrudan tahliye hakkı vermemekte; sözleşme kiracı fesih bildirimi yapmadığı sürece kanun gereği kendiliğinden birer yıllık sürelerle uzamaktadır (TBK m. 347).

Bu kuralın en önemli ve uygulamada en çok başvurulan istisnası Tahliye Taahhütnamesidir. TBK m. 352/1 hükmü uyarınca kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmişse, kiraya veren bu taahhüde dayanarak kira sözleşmesini tek taraflı sona erdirme ve taşınmazı tahliye ettirme hakkına kavuşur.

Ancak bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli kabul edilmesi ve mahkemede/icra dairesinde sonuç doğurabilmesi son derece katı şekil şartlarına bağlıdır.

1. Tahliye Taahhütnamesinin 4 Zorunlu Geçerlilik Şartı

Yargıtay yerleşik içtihatları ve TBK m. 352/1 gereğince, bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için aşağıdaki 4 koşulun birlikte gerçekleşmesi zorunludur:

1. Yazılı Şekil Şartı

Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olarak düzenlenmelidir. Sözlü olarak verilen tahliye vaatleri hukuken hiçbir bağlayıcılığa sahip değildir.

• Yazılı şekil adi yazılı olabileceği gibi, noter huzurunda (düzenleme veya onaylama şeklinde) da yapılabilir. Noterden yapılan taahhütlerde kiracının imza ve tarih itirazı yapması neredeyse imkansız hale geldiğinden ispat açısından noter onaylı taahhütnameler çok daha güvenlidir.

2. Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından İmzalanmış Olması

Taahhütname bizzat kiracı tarafından imzalanmalıdır. Birden fazla kiracı varsa (örneğin kira sözleşmesinde iki kişi kiracı olarak yer alıyorsa), tahliye taahhütnamesinin tüm kiracılar tarafından imzalanması zorunludur. Tek bir kiracının imzalaması halinde taahhütname geçersiz sayılır.

3. Tahliye Tarihinin Belirli veya Belirlenebilir Olması

Taahhütnamede taşınmazın hangi tarihte (gün/ay/yıl olarak) boşaltılacağı açık ve tereddütsüz biçimde belirtilmelidir. Belirsiz ifadeler ("en kısa sürede boşaltacağım", "ev bulduğumda çıkacağım" vb.) taahhüdü geçersiz kılar.

4. Kira Sözleşmesinden SONRAKİ Bir Tarihte Verilmiş Olması (En Kritik Şart)

Kanun koyucu, kiracının sözleşme kurulurken kiralık ev/işyeri bulma baskısı altında serbest iradesiyle hareket edemeyeceğini kabul etmiştir. Bu nedenle:

• Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhütnameleri KESİNLİKLE GEÇERSİZDİR.

• Taahhütnamenin düzenleme tarihi, kira sözleşmesinin imza tarihinden en azından makul bir süre (birkaç gün veya hafta) sonra olmalıdır.

2. Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir? (Beyaza İmza)

Uygulamada ev sahipleri genellikle kira sözleşmesini imzalarken kiracıya tahliye ve düzenleme tarihi boş bırakılmış bir taahhütname imzalatmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatlarına göre; boş bir kağıda veya tarihi boş bırakılan bir metne imza atan kimse, bunun sonradan doldurulmasının doğuracağı hukuki sonuçlara katlanmak zorundadır (Beyaza İmza - Açığa İmza).

Kiracı, "Ben bu belgeyi boş imzalamıştım, sonradan üzerini ev sahibi doldurdu" iddiasını ancak yazılı bir belge (kesin delil) ile ispatlayabilir. Tanık dinletilemez. Kiracı açığa atılan imzanın kötüye kullanıldığını yazılı delille ispatlayamazsa, taahhütname hukuken geçerli kabul edilir.

3. Aile Konutu İtirazı ve Eşin Rızası (TMK m. 194)

Kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa, Türk Medeni Kanunu m. 194 uyarınca eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça kira sözleşmesini feshedemez ve tahliye taahhüdünde bulunamaz.

• Eğer kira sözleşmesinde tek bir eşin imzası varsa ve o eş tahliye taahhütnamesi vermişse, diğer eş tapuya veya kiralayana bildirimde bulunarak aile konutu şerhi koydurabilir ve taahhüde muvafakat etmediğini ileri sürerek tahliyeyi durdurabilir.

• Bu riskten kaçınmak için kiraya verenlerin taahhütnamede her iki eşin de imzasını alması hayati bir güvencedir.

4. Tahliye Taahhüdüne Dayanarak Tahliye Süreci (1 Aylık Hak Düşürücü Süre)

Taahhüt edilen tahliye tarihi geldiğinde kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa, kiraya veren iki yoldan birini seçebilir:

1. İcra Dairesi Aracılığıyla İlamsız Tahliye Takibi (İİK m. 272): En hızlı yoldur. Kiracıya Örnek No: 14 Tahliye Emri gönderilir. Kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı vardır.

2. Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası Açmak: Dava şartı zorunlu arabuluculuk tamamlandıktan sonra mahkemeden tahliye talep edilir.

1 Aylık Hak Düşürücü Süre (TBK m. 352/1):

Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren EN GEÇ 1 AY İÇİNDE icra takibi başlatmak veya dava açmak zorundadır. Bu 1 aylık süre hak düşürücü süredir; 1 ay geçirildikten sonra taahhütnameye dayanılarak işlem yapılamaz ve taahhütname tüm hukuki hükmünü yitirir.

5. Kiracının Tahliye Emrine İtirazı ve İtirazın Kaldırılması

İcra takibinde kiracıya tahliye emri tebliğ edildiğinde:

• Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse: Tahliye takibi kesinleşir ve icra memuru marifetiyle taşınmaz zorla tahliye edilir.

• Kiracı imzaya veya tarihe itiraz ederse: Takip durur.

• Eğer taahhütname noterden düzenlenmişse, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi'nde doğrudan İtirazın Kaldırılması davası açarak takibi devam ettirebilir ve kiracı aleyhine %20 icra inkar tazminatı isteyebilir.

• Eğer taahhütname adi yazılı ise ve kiracı imzayı inkar etmişse, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi'nde İtirazın İptali ve Tahliye Davası açarak imza incelemesi (adli tıp grafoloji raporu) yaptırmak zorundadır.

6. Sıkça Sorulan Sorular (SSS / FAQ)

Soru 1: Kiracı tahliye taahhütnamesi vermek zorunda mıdır?

Cevap: Hayır. Kiracının kira sözleşmesi kurulurken veya sonrasında tahliye taahhüdü verme zorunluluğu yoktur; bu tamamen tarafların serbest iradesine bağlı bir anlaşmadır.

Soru 2: Kira sözleşmesi yenilenince eski taahhütname geçerliliğini korur mu?

Cevap: Tahliye taahhütnamesinde belirli bir tarih yazılıdır. Eğer o tarih geçmiş ve kiraya veren 1 ay içinde hiçbir yasal işlem yapmamışsa, sözleşme yenilendiğinde eski taahhütname hükümsüz hale gelir. Yeni dönem için yeni bir taahhütname alınmalıdır.

Soru 3: Noter onaysız (adi yazılı) taahhütname geçerli midir?

Cevap: Evet. Kanun taahhütnamenin noterde yapılmasını zorunlu kılmamıştır, adi yazılı şekil de geçerlidir. Ancak noterde yapılması, kiracının imza ve tarih inkarını önlediği için ispat kolaylığı sağlar.

7. Sonuç ve Hukuki Tavsiye

Tahliye taahhütnamesi, gayrimenkul hukukunda ev ve işyeri sahipleri açısından en güçlü tahliye mekanizması olmakla birlikte; tarihler arasındaki uyumsuzluk, eşin rızası eksikliği veya 1 aylık yasal sürenin kaçırılması sebebiyle uygulamada davaların %50'den fazlası usulden reddedilmektedir.

Hak kaybına uğramamak ve yıllar sürecek yargılama masraflarından kaçınmak adına sürecin bir gayrimenkul avukatı gözetiminde yürütülmesi önerilir.

Yasal Bilgilendirme Notu: İşbu rehber makale, toplumu ve tarafları hukuki konularda aydınlatma amacıyla kaleme alınmış olup, somut uyuşmazlığınıza özgü hukuki mütalaa veya avukatlık danışmanlığı niteliği taşımaz. Sürelerin kaçırılmaması ve telafisi güç hak kayıplarına uğranılmaması adına kira uyuşmazlıklarınızda bir avukattan profesyonel hukuki destek almanız tavsiye edilir.

Anahtar Kelimeler: #tahliyetaahhütnamesi, #tahliyetaahhütnamesigeçerlilikşartları, #tahliyetaahhütnamesineitiraz, #boştahliyetaahhütnamesi, #tahliyetaahhüdüicratakibi, #ailekonututahliyetaahhüdü